Недвижимость в рассрочку
25 октября 2004 года

Самарское обозрение № 43 Деньги


Как получить дополнительную выгоду для бизнеса

приобретение недвижимости в рассрочку с помощью лизинговой компании

«СО» уже рассказывало подробно о том, как можно купить в рассрочку коммерческую недвижимость (офисы, магазины, склады) при помощи лизинговой компании. Учитывая растущий интерес предпринимателей к этому способу инвестирования, мы попытаемся выяснить, чем же он так привлекателен с точки зрения экономической эффективности. На наши вопросы мы попросили ответить заместителя директора по финансам ЗАО «Поволжская лизинговая компания» Николая Калинкина.

- Не могли бы вы объяснить, чем именно руководствуются предприниматели, покупающие недвижимость в лизинг?

- Представим, что компания обдумывает вопрос о приобретении имущества. Менеджеры понимают, что текущие затраты и доходы от его эксплуатации не будут зависеть от того, куплено оно или арендовано. Однако есть разница между денежными потоками, связанными с методом финансирования имущества. В случае, когда налоги равны нулю, есть простой способ выбора между лизингом и покупкой с использованием заемных средств. Зная сумму лизинговой сделки, а следовательно, и величину удорожания приобретения актива, можно сходить в банк и спросить, сколько нужно уплатить процентов за пользование кредитными ресурсами, чтобы погасить кредит за период, аналогичный действию договора лизинга. Если проценты по кредиту меньше величины удорожания имущества по лизинговой схеме, то при прочих равных условиях вариант кредитования предпочтительнее. В этом случае все просто и понятно.

Для того чтобы любой анализ выглядел реалистичным, необходимо принять во внимание налоги, которые, без сомнения, повлияют на выбор. В первую очередь речь идет о налоге на прибыль и налоге на имущество.

Если сравнить разовые затраты на приобретение активов с текущей стоимостью лизинговых платежей, принимая в расчет налоги, то у лизинга появляется преимущество. Совершая сделку купли-продажи имущества, фирма получает возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на величину амортизационных отчислений. Общая экономия будет зависеть от метода начисления амортизации, а следовательно, от длительности нормативного срока службы актива. При возможности использования ускоренной амортизации преимущество варианта с покупкой было бы более явным, но законодательно применение коэффициента ускоренной амортизации закреплено только за лизинговыми сделками.

Используя, например, коэффициент ускоренной амортизации, равный трем, лизингополучатель получает возможность относить на себестоимость производства продукции, товаров, услуг в три раза больше начисленного износа за аналогичный промежуток времени, чем при условии покупки имущества. Это позволит предприятию за счет лизинговой сделки существенно минимизировать налог на прибыль. Причем независимо от того, эксплуатируется имущество или нет, у фирмы есть право относить на себестоимость все платежи по лизинговой сделке.

Следствием применения ускоренной амортизации является и экономия по налогу на имущество. Учитывая, что базой по налогу является среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, применение лизинговой схемы позволяет в несколько раз сократить сроки полной амортизации активов, а следовательно, и значительно уменьшить сумму налога. Практика показывает, что использование коэффициента ускоренной амортизации, равного трем, снижает общую величину налога на имущество организации в 2 раза в сравнении с вариантом, предусматривающим нормальные нормы износа.

- Какими еще преимуществами, на ваш взгляд, обладает лизинг?

- Помимо налоговых преимуществ лизингополучатель (в зависимости от организационно-правовой формы) в процессе исполнения лизингового договора может пользоваться еще одной льготой, скрытой на первый взгляд. Действующее налоговое законодательство позволяет включать в себестоимость производимой продукции, товаров, работ и услуг проценты по используемому банковскому кредиту в размере, не превышающем ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 10%. На сегодняшний день коммерческая ставка кредитования в большинстве банков колеблется от 17% до 22% годовых в рублях. Это означает, что разница между коммерческой ставкой и разрешенной к списанию на затраты составляет 3-8%, и эта величина оплачивается из чистой прибыли предприятия.

При лизинговой сделке лизингодатель берет на себя все расходы, связанные с кредитованием, и включает банковский процент в лизинговые платежи, которые лизингополучатель благополучно в полном объеме относит на себестоимость.

Кроме того, лизинговые сделки облегчают возможность получения впоследствии банковских кредитов. Это не в последнюю очередь связано с тем, что задолженность по лизингу, в отличие от банковской задолженности, незначительно отражается на балансе предприятия. К тому же лизингополучатель опосредованно, через лизинговую компанию, формирует для себя подобие кредитной истории.

- Не могли бы вы в подтверждение вышесказанного дать пример расчета?

- Да, пожалуйста. Рассмотрим сделку приобретения офисного помещения стоимостью $100 тыс. Базовыми условиями сделки являются, например: срок договора лизинга - 4 года, авансовый платеж – 25% от стоимости имущества. Как показывает расчет, применение лизинговой схемы для предприятия, имеющего ежегодный объем налогооблагаемой прибыли в размере 1 млн рублей, позволит предприятию сформировать в процессе реализации сделки чистую прибыль в размере 350 тысяч рублей, в то время как использование схемы кредитования при аналогичном сроке приносит прибыль в размере 60 тысяч рублей. Выгода очевидна.

Мария ВОРОНИНА